Inleiding
Geregeld komen cliënten bij ons op spreekuur met een vraag over de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. In deze blog wordt aandacht besteed aan huurovereenkomsten die na 1 juli 2016 zijn aangegaan voor een korte, bepaalde tijd. Vaak is opzegging in dat soort gevallen namelijk niet mogelijk. 

Wet Doorstroming Huurmarkt
Vanaf 1 juli 2016 heeft de Wet Doorstroming Huurmarkt het huurrecht enigszins veranderd. Het is voor verhuurders en huurders nu mogelijk een huurovereenkomst aan te gaan voor een bepaalde en relatief korte termijn waarbij opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet mogelijk is. Artikel 271 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek regelt dat een huurovereenkomst van een zelfstandige ruimte die voor twee jaar of korter is aangegaan of een huurovereenkomst van een onzelfstandige ruimte die voor vijf jaar of korter is aangegaan, niet opgezegd kan worden door de verhuurder. De wettelijke opzeggronden zijn in dat soort gevallen dus niet van toepassing. 

Zelfstandige en onzelfstandige woningen
De wettekst voorziet in een verschillende regeling van huurovereenkomsten van bepaalde tijd tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang, eigen keuken of toilet. Indien er sprake is van geen eigen toegang van de woning of de bewoner moet de keuken of toilet delen met anderen, wordt gesproken van een onzelfstandige woning. Dit klinkt vrij logisch, maar het verschil is belangrijk. De opzegmogelijkheden voor de verhuurder houden er immers sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt verband mee. Indien je als huurder een zelfstandige woonruimte huurt voor bepaalde tijd van bijvoorbeeld drie jaar, is opzegging door verhuurder wel mogelijk op basis van de wettelijke opzeggronden. In het geval van huur van een onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd van wederom drie jaar is opzegging door de verhuurder daarentegen niet mogelijk. De aard van de woonruimte heeft zodoende effect op de bescherming van de huurder en de mogelijkheden van de verhuurder om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. 

Aanzegging
De wijziging die de Wet Doorstroming Huurmarkt heeft meegebracht, biedt niet alleen bescherming voor de huurder gedurende de loop van de huurovereenkomst. De bovengenoemde huurovereenkomsten van bepaalde tijd eindigen namelijk van rechtswege, maar het is aan de verhuurder om hier zorg voor te dragen. De verhuurder dient niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de huurovereenkomst maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk te informeren. We spreken in dit geval dus van een aanzegging in plaats van een opzegging. Als de verhuurder hiertoe binnen het bovengenoemde tijdsvak schriftelijk overgaat, komt er automatisch aan het einde van de huurtermijn een einde aan de huurovereenkomst. 

Consequentie verzuim van aanzegging 
Indien de verhuurder niet binnen de bovengenoemde aanzegtermijnen een schriftelijke aanzegging aan de huurder doet, kan dat blijkens de rechtspraak één niet mis te verstane consequentie hebben. Vooral bij het te laat aanzeggen van de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder kan de huurder beroep doen op huurbescherming; dit leidt vaak tot de conclusie dat de huurder in zijn belangen is geschaad en de huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Een te vroege aanzegging of een niet schriftelijke aanzegging hebben in het verleden ook tot een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geleid, maar dit verzuim is logischerwijs niet zo fataal als een te late aanzegging door verhuurder.

Conclusie
De invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt heeft ervoor gezorgd dat het mogelijk is een huurovereenkomst aan te gaan voor een minimale doch korte duur. De verhuurder heeft in die gevallen geen verplichting tot opzegging, maar de minimale duur van de overeenkomst is voor de huurder juist gewaarborgd. Daarnaast zal de verhuurder altijd alert moeten zijn om binnen het specifieke tijdvak tot schriftelijke aanzegging tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. 

Geschreven door Tom Krips